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17年12月:谈谈美国的房贷种类与利息 2017-12-27   房世界

  美国国会近日通过了自里根总统以来规模最大的税改法案,新的税改法案将房屋贷款利息的抵税额从100万美元上限减少到75万美元,也就是说,贷款75万美元以下的部分,所缴纳的利息可以抵税,75万美元以上贷款的利息不可以抵税,这一变动对绝大部分希望购买房屋的潜在屋主来说应该没什么影响。据全国房地产经纪人协会的统计,2017年10月二手房的房价中间值为24.6万美元、平均价为28.7万美元;而据美国人口调查局的资料,2017年10月份新房房价中间值为312800美元,平均价格为400200美元,均大大低于75万美元水平。不过,对于想购买高价房的人来说,新的房贷利息抵税规定显然不太有利,因为超过75万美元贷款的利息无法再享受抵税的好处。

  美国的房屋贷款基本上分为两大类型:最普遍的是固定利率,其次是固定利率与浮动利率结合型。固定利率无论借贷时间多长,利率不会随着市场的变化而变化,因此称为“固定利率”,而浮动利率则会根据市场的变化而浮动。从年份上看,以30年期、15年期以及7年期、5年期最流行。下面就简单介绍这几个年份的房贷。

  1,30年固定利率,大部分申请房贷者都会选择30年固定利率,由于年数长,虽然利率较高,但每月分摊的还贷本金较少,容易负担。但从长远看,由于年份长,利息交得多,因此总的还款数额比其他年份的要多。根据房地美(Freddie Mac,又译房贷美、联邦住房抵押贷款公司)每周公布的全美平均房贷利率报告,截至12月21日,30年固定利率平均为3.94%。根据专门提供银行各类利率信息的“银行利率”(bankrate)网站的数据,各个银行间的利率有不少差别,低的30年固定利率为3.74%,高的为4.375%,多数为3.875%。以3.875%为例,假如贷款50万美元的话,每个月的还贷额为2351美元,30年总还贷额约为84万美元,其中34万美元为利息,50万美元为本金。

  2,15年固定利率,目前的利率为3.38%,低的为3.115%、高的为4%。由于借贷时间比30年少一半,因此利率也比30年低,但每月本金的还贷额会增加很多,不过总的还贷额比30年期的少很多。以借贷50万美金、利率3.25%为例,每月还贷额为3513美元,比30年期的2351美元多了1162美元,几乎多出一半。不过总的还贷额只有约63万美元,其中利息为13万美元,只有30年期34万美元利息的三分之一强,足足省了21万美元。因此,如果家庭经济条件许可,不少人会选择15年固定期的利率。

  3,5/1、7/1年期浮动利率。这个利率的含义是在30年期间内,前5年、7年为固定利率,从固定期结束的那一天开始,实施浮动利率。这个利率的优点是由于固定期比较短,因此利率比较低,在固定期内每月还贷压力较小;缺点是固定期结束后利率会根据市场行情每年浮动,假如市场利率不断上升的话,房贷利率也会跟着上升,因此每月的还贷额会增加,当然,若市场利率下降的话,美元的还贷利息也会下降。目前5/1固定期的利率为3.39%,以此计算的话,贷款50万美元,在前5年内,每月还贷额为2215美元,比30年固定利率的每月2351美元的还贷额低136美元,但5年后的每月还贷额就是未知数,根据到时的市场利率行情而定。

  据统计,房屋购买者买房时申请得到批准的房贷额平均为24.4万美元,目前65%的房主还有房贷,平均房贷余额为13.7万美元;全国房贷总额为9.9万亿美元。

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