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美国加州房产投资回报有多少? 2015-04-27   房世界
很多朋友说想去加州买房,想了解美国现在的房价,投资回报率以及购房环节需要注意哪些问题。既然大家想去加州,那么,今天就来带大家算算加州的房产投资回报。

房价处于高点,但整个市场不会冷

  加州10年房价分析

  2007年以前形势大好

  从2003-2005年,因为经济好,加州房价涨得非常高,那时盖了很多房,包括发展到硅谷周边边缘地区,2005-2007年发展了一大批。

  2008年经济危机,房价暴跌

  2008年经济危机,核心地区房子跌30%-40%,周边开发房有的跌70%-80%,50万美金房子突然就值十几万美金,所以那时很多贷款贷到40万美金的,他就干脆不要,都推到银行变成“法拍房”。

  2012年房价开始复苏,持续稳定上升


  复苏是在2012年初,因为经济回升,包括失业率降低,我们行业里讲:从那时开始,房子投资时机到。另外贷款利率也低,而且一直保持非常低的利率,举例说,以前是5%和6%,但2012年时是2%和3%,这很关键。

  目前加州房市情况

  需求上升,供求不平衡有利投资

  需求还在涨,加上世界各地投资者,特别是中国投资者拿现金买房特别多,但市场上房子存量变少;

  利率低,将导致房价继续走高

  利率没上去,还在三个多点徘徊,所以它导致房价就高。

  举个例子:一个正常Condo,2009年时是20万美金,但前几天我发现有个一模一样的在卖,卖到46万。

  买房人数会有所减少,但不会太冷

  现在很多人分析美联储6月后可能提高利息,那就有好多人想在这次提高前把房子买下来。所以坦率讲,价格上像旧金山周围,它市区房子已超过历史最高点,另外6月贷款利息变量对市场影响,业内的判断是:买房的人会变少,因为比方他是本地人,觉得利率高了,他会停一停,这一定程度会影响房价,但整个市场不会太冷。

  加州房产的投资回报分析

  1、保值肯定好,增值不可预料

  首先,海外购买者现在看来还是很多,房价基本平稳,没降价,现在没有下走趋势。另外湾区看,会有小波动,但不会大跌。就是说,它“保值率”非常好,但会不会增值,要看市场。

  我们知道的是:房价它已经到一个很高点,你指望将来有更大增值不太可能,但保持这水平没问题。另外,美国房子因为是纯粹市场经济,受政策影响较小,尤其旧金山这块,即使金融危机,它房价也跌,但跌幅小,所以保值肯定好,增值不可预料。

  2、加州房产投资回报分析

  我们拿一个普通House为例,假设你去年花70万美金买下,那如果你把房子出租能赚多少?

  租房市场情况现在是这样:同是这个70万美金房,大概每月租金能到2700-2800美金左右。也就是说,你每年房租能获得3.4万美金,减去9000美元的地产税,获利大约是2.4万美元。

  成本讲,这里有地产税Property tax,大概是总价1.2%到1.5%左右,每年都要交,这是个很大成本。你去年花70万美金买下的普通house,但它现在Property tax大概是每年八九千美金左右。

  很重要一点,你在美国买房,即使人不在,作为一个在美国有收入(出租房子)的人,你也需要交税,这里至少有个15%收入税。所以你2.5万租金收入,扣掉每年要交的税,你大概赚2万美金左右,这是纯收入。

  所以,如果纯粹从投资而不考虑有些人就想在美国有个房这种个人因素,2万美金转成人民币,也就12万人民币左右,假设你在国内买个房,租金每月达到8000人民币,一年也是10万人民币,回报率看差不多。

  购房具体操作流程

  1、将购房资金存到美国账户

  第一,如果你是外国人不能贷款,然后打算全现金支付,你要做的第一件事,是把钱打到美国,存在美国账户。

  这和中国不一样,中国习惯是说我要先看中某个房,但在美国,转资金这步要发生在看房前,否则很多经纪人不接单,为什么?因为抢房太激烈。现在一个房子出来,如果价位合理,可能就30、40个人去买,而我帮你申请买房时,我要提交一个资金证明,那你钱没存在美国账户,我都没法给你递合同,人家理都不理你。所以第一,先款。

  2、看房竞价

  一般来说,你经纪人会通过专业地产网站找适合房子,然后你选,是要好学区还是华人多,是不是要离超市近等。现在学区房国内有概念,但美国学区房很贵,好学区基本没100万美金以下价格。

  举例,我们在Palo Alto有个好学区,当时要价200万美金,然后有个客户大概出了260万美金,是全现金,以为这样就可以了,结果没想到竟然没拿下,原因是有人出价280万美金。

  所以,美国买房它是提交Offer的竞价方式,跟中国房东定个价、买方去砍不一样,而是说我给你标个价,然后你要出多少钱。同时,你也不要给我讲,你就直接写合同,写个合同给我,比如我报200万美金,然后你想要,但觉得价高,同时又怕别人争,你就加40万美金,给我一个240万美金的合同。

  当然如果你发现,这房在市场上三个月没卖出去,但我要200万美金,你觉得这个价格报高,你可以只给我180万美金的合同,所以所有房子情况,你都可以委托经纪人去帮你查和做市场分析等等。

  好比你看中一房,然后我分析发现,它平均价已经超过270万美金,你出260万根本拿不到,那我就告诉你,你可以听,也可以不听,你也可以说我就只有260万,那经纪人也会帮你去做,只是很可能拿不到。

  然后开始竞价,正式进入交易环节。

  经纪人收费标准

  第一,所有佣金都是卖方出,比如卖方一个100万美金房子,房东可能要拿出5%到6%给经纪人;

  第二,交易成功后,卖方经纪人和买方经纪人来共同Share这个5%-6%的钱。也就是说,每人分到大概是2.5%—3%左右。

  3、支付定金

  正式进入交易环节之后,你需要先交一个大概是总房价3%的定金,接受合同时,你就必须把支票写好,同时可以设条件,比如我去看他房时有没问题,经纪人会建议你做包括房屋结构、地基等方方面面的检查。

  如果条件都合格,可以继续合同,但如果发现不合格,比如检查时发现房子漏水,你说你不要,这时可以把3%定金拿回来,取消合同。但如果条件都检查完,你就需要取消这个条件设定,并且一旦取消,再反悔,这3%就拿不回来。

  4、签订合同

  最后,什么时候能拿房,一般检查完没问题,双方就可以正式签署合同。但这里需要特别注意,尤其涉及中国人买房,就是说如果你是夫妻共同买,而一方在国内,你也必须过来签字,或者通过美国大使馆操作,而且必须是当着美国大使的面签字。

  如果你不签,你会有麻烦,某些人为了简单,比如其实是夫妻两个,但一个在中国来不了,同时因为美国没法查中国人婚姻状况,他就说我未婚,我自己可以签,然后他就签了。

  但这样会有后患,因为万一将来离婚,这财产就是他个人的,但他隐瞒了结婚这个事实,所以涉及法律一些问题,另一个人,他就可以来打官司。

  还有一种情况是夫妻双方,假如说现在我想作为个人财产买,那你可以不用对方签字,但对方还是需要签个声明,证明这属于你个人财产,和他没关系,也就是他对这个房子没有权利。


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